창업 단계에서 가장 고민되는 건 공간이다. 특히 상가를 구할 땐 고려해야 할 변수가 많다. 단순히 보증금과 월세만 따지면 놓치는 게 많아질 수 있기 때문. 건축물 용도와 설비부터 인허가, 공사비, 관리비까지 계약 전 꼼꼼히 살펴야 할 요소도 적지 않다. 조영국 조각부동산중개법인 대표는 “덜컥 계약부터 했다가는 자칫 예상치 못한 추가 비용이나 영업 제한에 발목을 잡힐 수도 있다”고 조언한다. 조 대표를 만나 예비 창업자가 상가 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 짚어봤다.
-상가 계약 전 가장 먼저 확인해야 할 부분은.
“계획하는 업종과 영업 형태를 구체적으로 정해야 한다. 같은 음식점이라도 메뉴와 조리 방식, 사용하는 장비에 따라 필요한 시설과 행정절차가 달라질 수 있다. 이후 건축물대장을 통해 해당 점포의 용도와 현황을 확인해야 한다. 1층 상가나 근린생활시설이라고 해서 원하는 업종의 영업이 모두 가능한 것은 아니다. 기존에 비슷한 업종이 운영됐더라도 현재 계획에 필요한 신고·허가와 시설기준을 다시 확인할 필요가 있다.”
-설비 부분에서는 무엇을 확인해야 하나.
“전기, 급배수, 가스, 환기·배기시설 등을 실제 영업에 사용할 수 있는 상태인지 확인해야 한다. 특히 전력 사용량이 많은 장비를 설치하거나 음식점처럼 배기시설이 필요한 업종이라면 기존 설비의 용량과 추가 공사 가능 여부를 살펴야 한다. 배기 덕트나 실외기를 외벽이나 옥상 등에 설치해야 한다면 임대인의 동의뿐 아니라 건물 관리규약과 공용부분 사용 가능 여부도 확인해야 한다. 공사비 역시 사진이나 매물 설명만으로 판단하기보다 업체의 현장 확인을 거쳐 견적을 받는 것이 안전하다.”
-상가를 비교할 때 월세 외에 따져봐야 할 비용은?
“보증금과 월세만이 아니라 권리금, 인테리어비, 설비공사비 등 개업 전 비용을 함께 봐야 한다. 월세와 관리비 역시 포함 항목과 부가가치세 여부를 동일한 기준으로 비교하고, 전기·수도 등 개별 사용료도 확인해야 한다. 공사 기간 동안 임대료 면제 조건이 있다면 면제 기간과 관리비·사용료 부담 주체도 계약 전에 명확히 정하는 것이 좋다. 공사 착수일과 임대료 발생일, 예상 개업일을 함께 계산하면 실제 필요한 자금을 보다 정확하게 파악할 수 있다.”
-계약 전 마지막으로 확인할 부분은 무엇인가.
“인허가나 필수 공사의 가능 여부가 확인되지 않았다면 계약부터 서두르지 않는 것이 좋다. 영업에 필요한 조건을 충족하지 못했을 경우 계약과 이미 지급한 금액을 어떻게 처리할지도 사전에 협의해 문서로 남겨야 한다. 결국 상가 선택은 입지와 월세만의 문제가 아니다. 계획한 영업이 실제로 가능한 공간인지, 개업까지 필요한 시간과 비용이 어느 정도인지 까지 함께 확인해야 점포의 실질적인 가치를 비교할 수 있다.”
